Estoque não vendido em Israel: de 1 ano a 13 anos conforme a cidade

Onde estão os 85.680 imóveis novos que ainda aguardam um comprador em Israel, e quanto tempo levaria para escoá-los? A questão diz respeito a toda a diáspora judaica, de Nova York a Paris, de Londres a Moscou, de Joanesburgo a Buenos Aires, pois a resposta muda radicalmente a posição de negociação de um comprador conforme a cidade visada. Segundo o Departamento Central de Estatística (CBS), citado pelo site Buy it in Israel, o estoque nacional de imóveis novos não vendidos atingia cerca de 85.680 unidades no final de agosto de 2026, o equivalente a 26,7 meses de vendas no ritmo atual. Mas essa média esconde diferenças espetaculares entre as cidades.

Um estoque nacional que cresce há mais de quatro anos

Segundo os mesmos dados do CBS, o estoque de imóveis novos não vendidos cresce em média 1,2% ao mês desde abril de 2022. O distrito de Tel Aviv concentra sozinho cerca de 26.330 imóveis, ou seja, quase 31% do total nacional, à frente do distrito Centro (cerca de 21.190); a cidade de Jerusalém conta com cerca de 10.250. No entanto, os incorporadores continuam vendendo: no período de junho a agosto de 2026, cerca de 10.110 imóveis novos foram vendidos, ou seja, 41,8% do total das transações e 24,9% a mais do que um ano antes, enquanto as vendas de imóveis usados recuaram 1,4%. Uma parte importante dessas vendas de imóveis novos, 35,8% durante o verão, corresponde no entanto a moradias subsidiadas pelo Estado. Já os preços permanecem em tendência de queda: o índice do CBS registra -1,8% em um ano em julho-agosto de 2026, e -0,6% em relação a junho-julho.

O barômetro da Globes: de 1 ano a mais de 13 anos de estoque

Em uma análise publicada em 20 de outubro de 2026, o jornal econômico Globes relacionou, a partir dos dados do CBS, o estoque de cada cidade ao seu ritmo de vendas. O jornal considera que um mercado está equilibrado quando a oferta representa, no máximo, dois anos de vendas. Os resultados são contrastantes. Em Ashkelon, havia 1.419 imóveis novos disponíveis no final de agosto para 118 vendas por mês: apenas um ano de estoque. Netivot (1,2 ano), Haifa (1,4 ano) e Rehovot (1,7 ano) também ficam abaixo do limite de dois anos. Tel Aviv-Yafo, com 9.820 imóveis e 348 vendas por mês, apresenta 2,4 anos, pouco acima do equilíbrio.

No outro extremo, Jerusalém acumula 10.249 imóveis não vendidos para 156 vendas mensais, ou seja, 5,5 anos de estoque. Beit Shemesh e Bat Yam estão em 5,3 anos, Kiryat Gat em quase 6,5 anos com cerca de 3.000 imóveis, Lod e Be'er Ya'akov em quase 10 anos. O caso extremo é o de Yehud-Monosson: 1.670 imóveis em estoque, enquanto apenas 63 foram vendidos no primeiro semestre, o que representa mais de 13 anos de vendas. A Globes destaca que Lod e Kiryat Gat têm, cada uma, cerca de 3.000 imóveis não vendidos, mais do que Rishon LeZion e Holon juntas.

O que isso muda para os preços em shekels e em dólares

À taxa representativa do Banco de Israel de 23 de outubro de 2026, ou seja, 3,112 NIS por 1 USD e 3,4844 NIS por 1 euro, um apartamento novo anunciado a 3.000.000 NIS representa cerca de 964.000 dólares ou cerca de 861.000 euros. Em uma cidade onde o estoque ultrapassa cinco anos, o incorporador tem poucas razões para manter seu preço de tabela: os compradores que negociam conseguem mais facilmente condições de pagamento vantajosas, obras incluídas ou descontos. Em uma cidade com um ou dois anos de estoque, pelo contrário, a margem de negociação é nitidamente mais estreita. O CBS indica, aliás, que, entre as vendas de imóveis novos fora dos programas subsidiados, 30% das transações do mercado livre incluíam em agosto uma vantagem de financiamento, contra 20% em maio: o desconto passa cada vez mais pelo crédito do que pelo preço anunciado.

Um estoque elevado nem sempre é um bom negócio

Um estoque abundante sinaliza um mercado favorável ao comprador, mas não necessariamente uma oportunidade de investimento. Uma cidade que leva mais de cinco anos para absorver seus imóveis novos é também uma cidade onde a revenda ou o aluguel pode ser mais lento, já que o comprador competirá com imóveis novos ainda disponíveis junto aos incorporadores. Em contrapartida, cidades como Haifa ou Rehovot, próximas do equilíbrio, oferecem menos margem de negociação, mas um mercado mais líquido. O comprador da diáspora, que não pode visitar uma obra toda semana, tem portanto interesse em cruzar três dados antes de escolher: o número de anos de estoque, a evolução dos preços do distrito e o cronograma de entrega.

Os dados de preços por distrito do CBS (julho-agosto de 2026) mostram, aliás, evoluções muito diferentes: -2,7% em um ano no distrito Centro, -1,9% em Tel Aviv, -1,5% no Sul, -1,4% em Haifa, -0,8% no Norte e -0,2% em Jerusalém. A capital resiste, portanto, melhor do que a média, apesar de seu estoque de mais de cinco anos, o que sugere uma demanda local mais sustentada do que em outros lugares.

Como usar este mapa antes de comprar

Três reflexos são essenciais. Primeiro, perguntar sistematicamente qual é o estoque do projeto e da cidade antes de negociar. Em seguida, comparar o preço pedido com as transações realmente concluídas no bairro, uma informação pública acessível através dos registros oficiais. Por fim, fazer um advogado israelense examinar o contrato de venda, as garantias bancárias e o cronograma de pagamento, especialmente para uma compra na planta. Todas as etapas de uma compra à distância estão detalhadas em nosso guia definitivo do imobiliário em Israel.

Um mapa a ser lido cidade por cidade

Com 26,7 meses de estoque em nível nacional, mas de um ano a mais de treze anos conforme a cidade, o mercado israelense não tem um único rosto. Para as comunidades judaicas do mundo todo, a questão não é mais apenas "onde comprar?", mas "onde meu poder de negociação é mais forte?". A equipe doImmobilier.co.il ajuda você a ler este mapa e a identificar a cidade que corresponde ao seu orçamento e ao seu projeto.