Scorte invendute in Israele: da 1 a 13 anni a seconda della città

Dove si trovano gli 85.680 alloggi nuovi che aspettano ancora un acquirente in Israele, e quanto tempo ci vorrebbe per smaltirli? La domanda riguarda l'intera diaspora ebraica, da New York a Parigi, da Londra a Mosca, da Johannesburg a Buenos Aires, perché la risposta cambia radicalmente la posizione negoziale di un acquirente a seconda della città scelta. Secondo l'Ufficio centrale di statistica (CBS), ripreso dal sito Buy it in Israel, lo stock nazionale di alloggi nuovi invenduti raggiungeva circa 85.680 unità a fine agosto 2026, ovvero l'equivalente di 26,7 mesi di vendite al ritmo attuale. Ma questa media nasconde scarti spettacolari tra le città.

Uno stock nazionale che cresce da oltre quattro anni

Secondo gli stessi dati del CBS, lo stock di alloggi nuovi invenduti aumenta in media dell'1,2% al mese da aprile 2022. Il distretto di Tel Aviv concentra da solo circa 26.330 alloggi, ovvero quasi il 31% del totale nazionale, davanti al distretto Centro (circa 21.190); la città di Gerusalemme ne conta circa 10.250. Eppure i promotori vendono: nel periodo giugno-agosto 2026, circa 10.110 alloggi nuovi sono stati venduti, pari al 41,8% dell'insieme delle transazioni e il 24,9% in più rispetto a un anno prima, mentre le vendite di alloggi usati calavano dell'1,4%. Una parte importante di queste vendite di nuovo, il 35,8% durante l'estate, riguarda tuttavia alloggi sovvenzionati dallo Stato. I prezzi, dal canto loro, restano orientati al ribasso: l'indice del CBS mostra -1,8% su un anno a luglio-agosto 2026, e -0,6% rispetto a giugno-luglio.

Il barometro di Globes: da 1 anno a oltre 13 anni di scorte

In un'analisi pubblicata il 20 ottobre 2026, il quotidiano economico Globes ha riportato, sulla base dei dati del CBS, lo stock di ogni città rispetto al suo ritmo di vendite. Il giornale considera che un mercato è equilibrato quando l'offerta rappresenta al massimo due anni di vendite. I risultati sono contrastanti. Ad Ashkelon, 1.419 alloggi nuovi erano disponibili a fine agosto per 118 vendite al mese: un solo anno di scorte. Netivot (1,2 anni), Haifa (1,4 anni) e Rehovot (1,7 anni) restano anch'esse sotto la soglia dei due anni. Tel Aviv-Yafo, con 9.820 alloggi e 348 vendite al mese, mostra 2,4 anni, appena sopra l'equilibrio.

All'altro estremo, Gerusalemme cumula 10.249 alloggi invenduti per 156 vendite mensili, ovvero 5,5 anni di scorte. Beit Shemesh e Bat Yam sono a 5,3 anni, Kiryat Gat a quasi 6,5 anni con circa 3.000 alloggi, Lod e Be'er Ya'akov a quasi 10 anni. Il caso estremo è quello di Yehud-Monosson: 1.670 alloggi in stock mentre solo 63 sono stati venduti nel primo semestre, il che rappresenta oltre 13 anni di vendite. Globes precisa che Lod e Kiryat Gat contano ciascuna circa 3.000 alloggi invenduti, più di Rishon LeZion e Holon messe insieme.

Cosa cambia per i prezzi in shekel e in dollari

Al tasso rappresentativo della Banca d'Israele del 23 ottobre 2026, ovvero 3,112 NIS per 1 USD e 3,4844 NIS per 1 euro, un appartamento nuovo quotato a 3.000.000 NIS rappresenta circa 964.000 dollari ovvero circa 861.000 euro. In una città dove lo stock supera i cinque anni, il promotore ha poche ragioni per mantenere il suo prezzo di listino: gli acquirenti che negoziano ottengono più facilmente condizioni di pagamento vantaggiose, lavori inclusi o sconti. In una città con uno o due anni di scorte, al contrario, il margine di negoziazione è nettamente più ristretto. Il CBS indica peraltro che, tra le vendite di alloggi nuovi al di fuori dei programmi sovvenzionati, il 30% delle transazioni del mercato libero comportava ad agosto un vantaggio di finanziamento, contro il 20% a maggio: lo sconto passa sempre più attraverso il credito piuttosto che attraverso il prezzo esposto.

Uno stock elevato non è sempre un buon affare

Uno stock abbondante segnala un mercato favorevole all'acquirente, ma non necessariamente un'opportunità di investimento. Una città che impiega oltre cinque anni ad assorbire i suoi alloggi nuovi è anche una città dove la rivendita o la messa in affitto può rivelarsi più lenta, poiché l'acquirente farà concorrenza ad alloggi nuovi ancora disponibili presso i promotori. Al contrario, città come Haifa o Rehovot, vicine all'equilibrio, offrono meno margine di negoziazione ma un mercato più liquido. L'acquirente della diaspora, che non può visitare ogni settimana un cantiere, ha dunque interesse a incrociare tre dati prima di scegliere: il numero di anni di scorte, l'evoluzione dei prezzi del distretto e il calendario di consegna.

I dati di prezzo per distretto del CBS (luglio-agosto 2026) mostrano peraltro evoluzioni molto diverse: -2,7% su un anno nel distretto Centro, -1,9% a Tel Aviv, -1,5% nel Sud, -1,4% a Haifa, -0,8% nel Nord e -0,2% a Gerusalemme. La capitale resiste dunque meglio della media nonostante il suo stock di oltre cinque anni, il che suggerisce una domanda locale più sostenuta che altrove.

Come utilizzare questa mappa prima di acquistare

Tre riflessi si impongono. Innanzitutto, chiedere sistematicamente qual è lo stock del progetto e della città prima di negoziare. Poi, confrontare il prezzo richiesto con le transazioni effettivamente concluse nel quartiere, un'informazione pubblica accessibile tramite i registri ufficiali. Infine, far esaminare da un avvocato israeliano il contratto di vendita, le garanzie bancarie e il calendario di pagamento, soprattutto per un acquisto sulla carta. Tutte le tappe di un acquisto a distanza sono dettagliate nella nostra guida definitiva all'immobiliare in Israele.

Una mappa da leggere città per città

Con 26,7 mesi di scorte a livello nazionale ma da un anno a oltre tredici anni a seconda delle città, il mercato israeliano non ha un solo volto. Per le comunità ebraiche di tutto il mondo, la domanda non è più solo "dove comprare?", ma "dove il mio potere negoziale è più forte?". Il team diImmobilier.co.il vi aiuta a leggere questa mappa e a individuare la città che corrisponde al vostro budget e al vostro progetto.