Precios en baja del 1,8 %: la verdadera caída está en otra parte

Los precios bajan en Israel: la información circula en todas las comunidades, de Los Ángeles a Londres, pasando por Estrasburgo o San Petersburgo. Pero ¿cuánto, exactamente? Según la Oficina Central de Estadísticas (CBS), -1,8 % interanual. Según agentes, economistas y las cifras del Ministerio de Finanzas, la realidad es más matizada, y la verdadera caída podría estar en otra parte. Montos convertidos a aproximadamente 3,11 NIS por 1 USD.

-1,8 % interanual, pero +26,8 % en cinco años

Según el Times of Israel del 30 de octubre, los precios promedio retrocedieron un 0,6 % entre mayo-junio y julio-agosto de 2026, y un 1,8 % interanual. Bajaron durante 7 de los últimos 12 meses. Pero en un período más largo, el panorama se invierte: desde julio-agosto de 2021, los precios promedio han subido un 26,8 % (+24,3 % para viviendas nuevas). Desde el 7 de octubre de 2023, el aumento es de aproximadamente un 7 %. A largo plazo, el periódico indica que los precios se han más que triplicado desde mediados de la década de 2000 y han subido alrededor de un 230 % desde 2007.

Dicho de otro modo, la corrección actual es real pero modesta frente a la subida anterior. El precio promedio de una vivienda en Tel Aviv, 3,58 millones de NIS (alrededor de 1,15 millones de USD) en mayo-junio según el CBS, no se ha desplomado.

En términos reales: -4,5 % según un economista

Ajustada por la inflación, la caída parece más pronunciada. El economista David Genesove, citado por el Times of Israel, estima la caída ajustada por inflación en alrededor del 4,5 %. Precaución con esta cifra: la inflación anual publicada por el Banco de Israel para septiembre es del 1,6 %, y una simple resta entre -1,8 % y 1,6 % daría aproximadamente -3,4 %. Esta diferencia no se explica en el artículo, que no precisa la metodología. El mensaje sigue siendo el mismo: en poder adquisitivo, los precios son más bajos que hace un año.

La caída que las estadísticas no ven

Los índices del CBS miden el precio firmado. Sin embargo, agentes citados por el Times of Israel afirman que algunos promotores han bajado discretamente sus precios un 10 % o más. Eran Rolls, director del Israel Building Center, estima que ventajas como la financiación o mejores acabados pueden equivaler a alrededor del 10 % del precio. En junio, el Jerusalem Post mencionaba más bien incentivos de alrededor del 5 % del precio entre los constructores.

Los datos del economista jefe del Ministerio de Finanzas, difundidos por Buyitinisrael, confirman el aumento de estas ventajas: las ventajas de financiación representaban el 20 % de las ventas en cinco zonas monitoreadas en mayo de 2026 (el nivel más bajo desde noviembre de 2024) y el 30 % en agosto. En un apartamento con un precio anunciado de 3 millones de NIS (alrededor de 965.000 USD), una ventaja del 10 % representa 300.000 NIS, es decir, unos 96.000 USD, una suma que no aparece en ningún índice.

85.000 viviendas nuevas en espera

Lo que empuja a los promotores a negociar es el stock. El CBS contabiliza más de 85.000 viviendas nuevas en venta, en diversas fases de construcción, lo que equivale a unos dos años y medio de ventas al ritmo actual, según el Times of Israel. Buyitinisrael precisa: alrededor de 85.680 unidades a finales de agosto, es decir, 26,7 meses de ventas. Aproximadamente el 55 % se encuentra en Tel Aviv y el Centro, y unas 10.000 (12 %) en Jerusalén. Entre los mayores stocks de viviendas nuevas sin vender también figuran Bat Yam (alrededor de 4.990), Haifa, Ramat Gan, Netanya, Lod y Kiryat Gat.

Estas cifras son objeto de debate. Dani Ben Shahar llama a la prudencia: la forma de contabilizar las viviendas disponibles es discutible, y parte del stock corresponde a preventas. También señala que los vendedores de reventa se resisten a bajar los precios anunciados, lo que mantiene los precios altos.

¿Quién se beneficia de esta situación?

Eran Rolls afirma que el Estado percibe entre la mitad y dos tercios del precio de una vivienda nueva a través de la venta de terrenos, el IVA y los impuestos sobre las transacciones: se trata de su estimación, no de una estadística oficial. También vincula la demanda a corto plazo con los compradores del extranjero, citando el antisemitismo como uno de los factores impulsores. Dani Ben Shahar recuerda que las burbujas solo se reconocen después de estallar. El enfoque más razonable consiste, por tanto, en comprar según las necesidades y el presupuesto propios, negociando, en lugar de apostar por un punto mínimo.

Las tasas: una pausa, no un cambio de rumbo

El 21 de octubre, el Banco de Israel mantuvo su tasa de referencia en el 3,25 %, con una tasa preferencial (prime) del 4,75 %. La inflación se sitúa en el 1,6 % y el desempleo en el 3,3 %. Los servicios de investigación del banco anticipan una tasa promedio de alrededor del 3 % para el tercer trimestre de 2027, mientras que el mercado y los analistas privados apuestan por un 3,1 %. La próxima decisión está prevista para el 23 de noviembre. En cuanto al crédito, las nuevas hipotecas alcanzaron los 9.700 millones de NIS en mayo (unos 3.100 millones de USD), un aumento del 19 % interanual, según datos del Banco de Israel difundidos por el Jerusalem Post.

Cómo interpretar estas cifras al comprar desde el extranjero

Para un comprador de la diáspora, se imponen tres conclusiones prácticas. Compare siempre el precio neto, después de las ventajas de financiación y acabados, en lugar del precio anunciado. Pregunte al promotor sobre la fecha de entrega, ya que el stock incluye numerosas preventas. Y tenga en cuenta el tipo de cambio: con un shekel en torno a 3,10-3,11 por 1 USD, tras alcanzar un máximo de 30 años en mayo según el Times of Israel, el costo en dólares de un mismo inmueble ha cambiado en pocos meses. Nuestra guía definitiva del sector inmobiliario en Israel detalla las etapas de una compra.

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