Stock sin vender en Israel: de 1 a 13 años según la ciudad

¿Dónde se encuentran las 85.680 viviendas nuevas que aún esperan comprador en Israel, y cuánto tiempo haría falta para agotarlas? La pregunta concierne a toda la diáspora judía, de Nueva York a París, de Londres a Moscú, de Johannesburgo a Buenos Aires, ya que la respuesta cambia radicalmente la posición de negociación de un comprador según la ciudad elegida. Según la Oficina Central de Estadísticas (CBS), recogido por el sitio Buy it in Israel, el stock nacional de viviendas nuevas sin vender alcanzaba aproximadamente 85.680 unidades a finales de agosto de 2026, lo que equivale a 26,7 meses de ventas al ritmo actual. Pero esta media oculta diferencias espectaculares entre ciudades.

Un stock nacional que crece desde hace más de cuatro años

Según los mismos datos del CBS, el stock de viviendas nuevas sin vender aumenta en promedio un 1,2% mensual desde abril de 2022. El distrito de Tel Aviv concentra por sí solo cerca de 26.330 viviendas, casi el 31% del total nacional, por delante del distrito Centro (aproximadamente 21.190); la ciudad de Jerusalén cuenta con unas 10.250. Sin embargo, los promotores venden: entre junio y agosto de 2026 se vendieron aproximadamente 10.110 viviendas nuevas, lo que representa el 41,8% del total de transacciones y un 24,9% más que un año antes, mientras que las ventas de viviendas antiguas retrocedían un 1,4%. Una parte importante de estas ventas de obra nueva, el 35,8% durante el verano, corresponde no obstante a viviendas subvencionadas por el Estado. Los precios, por su parte, siguen a la baja: el índice del CBS registra -1,8% interanual en julio-agosto de 2026, y -0,6% respecto a junio-julio.

El barómetro de Globes: de 1 año a más de 13 años de stock

En un análisis publicado el 20 de octubre de 2026, el diario económico Globes relacionó, a partir de los datos del CBS, el stock de cada ciudad con su ritmo de ventas. El periódico considera que un mercado está equilibrado cuando la oferta representa como máximo dos años de ventas. Los resultados son contrastados. En Ashkelon, había 1.419 viviendas nuevas disponibles a finales de agosto para 118 ventas mensuales: solo un año de stock. Netivot (1,2 años), Haifa (1,4 años) y Rehovot (1,7 años) también se mantienen por debajo del umbral de los dos años. Tel Aviv-Yafo, con 9.820 viviendas y 348 ventas mensuales, registra 2,4 años, justo por encima del equilibrio.

En el otro extremo, Jerusalén acumula 10.249 viviendas sin vender para 156 ventas mensuales, es decir, 5,5 años de stock. Beit Shemesh y Bat Yam están en 5,3 años, Kiryat Gat en cerca de 6,5 años con aproximadamente 3.000 viviendas, Lod y Be'er Ya'akov en casi 10 años. El caso extremo es el de Yehud-Monosson: 1.670 viviendas en stock mientras que solo se vendieron 63 en el primer semestre, lo que representa más de 13 años de ventas. Globes precisa que Lod y Kiryat Gat cuentan cada una con aproximadamente 3.000 viviendas sin vender, más que Rishon LeZion y Holon juntas.

Lo que esto cambia para los precios en shéquels y en dólares

Al tipo de cambio representativo del Banco de Israel del 23 de octubre de 2026, es decir, 3,112 NIS por 1 USD y 3,4844 NIS por 1 euro, un apartamento nuevo con un precio de 3.000.000 NIS representa aproximadamente 964.000 dólares o unos 861.000 euros. En una ciudad donde el stock supera los cinco años, el promotor tiene pocas razones para mantener su precio de catálogo: los compradores que negocian obtienen con mayor facilidad condiciones de pago ventajosas, obras incluidas o descuentos. En una ciudad con uno o dos años de stock, por el contrario, el margen de negociación es mucho más estrecho. El CBS señala además que, entre las ventas de viviendas nuevas fuera de los programas subvencionados, el 30% de las transacciones del mercado libre incluían en agosto una ventaja de financiación, frente al 20% en mayo: el descuento pasa cada vez más por el crédito en lugar del precio anunciado.

Un stock elevado no siempre es una buena oportunidad

Un stock abundante indica un mercado favorable al comprador, pero no necesariamente una oportunidad de inversión. Una ciudad que tarda más de cinco años en absorber sus viviendas nuevas es también una ciudad donde la reventa o el alquiler pueden resultar más lentos, ya que el comprador competirá con viviendas nuevas que aún están disponibles en manos de los promotores. Por el contrario, ciudades como Haifa o Rehovot, cercanas al equilibrio, ofrecen menos margen de negociación pero un mercado más líquido. Al comprador de la diáspora, que no puede visitar una obra cada semana, le conviene por tanto cruzar tres datos antes de elegir: el número de años de stock, la evolución de los precios del distrito y el calendario de entrega.

Los datos de precios por distrito del CBS (julio-agosto de 2026) muestran además evoluciones muy diferentes: -2,7% interanual en el distrito Centro, -1,9% en Tel Aviv, -1,5% en el Sur, -1,4% en Haifa, -0,8% en el Norte y -0,2% en Jerusalén. La capital resiste, por tanto, mejor que la media a pesar de su stock de más de cinco años, lo que sugiere una demanda local más sostenida que en otros lugares.

Cómo usar este mapa antes de comprar

Se imponen tres reflejos. Primero, preguntar sistemáticamente cuál es el stock del proyecto y de la ciudad antes de negociar. Después, comparar el precio solicitado con las transacciones realmente concluidas en el barrio, una información pública accesible a través de los registros oficiales. Por último, hacer que un abogado israelí examine el contrato de venta, las garantías bancarias y el calendario de pago, especialmente en el caso de una compra sobre plano. Todas las etapas de una compra a distancia se detallan en nuestra guía definitiva del sector inmobiliario en Israel.

Un mapa para leer ciudad por ciudad

Con 26,7 meses de stock a nivel nacional pero de un año a más de trece según las ciudades, el mercado israelí no tiene un solo rostro. Para las comunidades judías de todo el mundo, la pregunta ya no es solo «¿dónde comprar?», sino «¿dónde es más fuerte mi capacidad de negociación?». El equipo deImmobilier.co.il le ayuda a leer este mapa y a identificar la ciudad que corresponde a su presupuesto y a su proyecto.